Το ασφάλιστρο κινδύνου δεν είναι μια έννοια που σχετίζεται μόνο με την εθνική οικονομία. Οι αποδόσεις δεν αναζητούνται μόνο όταν επενδύετε σε ομόλογα, αλλά και όταν επενδύετε σε ακίνητα. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές καθοδηγούνται από δείκτες κινδύνου όταν λειτουργούν στην αγορά ακινήτων. Αλλά πώς λειτουργεί το ασφάλιστρο κινδύνου στην αγορά ακινήτων;
Ακούγοντας τις λέξεις «ασφάλιστρο κινδύνου», τα μυαλά πολλών ταξιδεύουν στα έτη 2011 και 2012. Τη στιγμή που η κακή απόδοση των ευρωπαϊκών οικονομιών πυροδότησε το ενδιαφέρον που οι χώρες έπρεπε να πληρώσουν για χρηματοδότηση στις αγορές. Αυτή η λεπτή οικονομική στιγμή χρησίμευσε έτσι ώστε μεγάλο μέρος του κοινού να καταλάβει τι είναι το ασφάλιστρο κινδύνου.
Ας θυμηθούμε ότι το ασφάλιστρο κινδύνου προϋποθέτει ένα επιπλέον κόστος για όλες τις πολιτείες που αναζητούν χρηματοδότηση στις αγορές. Αυτό το πρόσθετο κόστος καθορίζεται σύμφωνα με τους κινδύνους που αντιμετωπίζει η εθνική οικονομία. Ας πούμε ότι αποτελεί αποζημίωση για τον κίνδυνο που διατρέχει ο επενδυτής για τη χρήση των πόρων του στα ομόλογα μιας συγκεκριμένης χώρας. Ωστόσο, όσο καλύτερη είναι η απόδοση της οικονομίας μιας χώρας, τόσο χαμηλότερο είναι το ασφάλιστρο κινδύνου που πρέπει να καταβληθεί. Πρέπει να σημειωθεί ότι, ως αναφορά, λαμβάνεται το γερμανικό ομόλογο. Με αυτόν τον τρόπο, θα έχουμε μια έγκυρη κλίμακα για τη μέτρηση του οικονομικού κινδύνου των διαφόρων χωρών.
Το ασφάλιστρο κινδύνου στην αγορά ακινήτων πηγαίνει ανά γειτονιά
Λοιπόν, η έννοια του ασφαλίστρου κινδύνου έχει φτάσει επίσης στην αγορά ακινήτων. Εάν προηγουμένως δηλώσαμε ότι ο κίνδυνος διέφερε ανάλογα με τη χώρα, στην αγορά ακινήτων ο κίνδυνος εξαρτάται από τη γειτονιά στην οποία θέλουμε να επενδύσουμε. Για να μετρήσετε οποιοδήποτε ασφάλιστρο κινδύνου πρέπει να υπάρχει αναφορά. Επομένως, εάν στην αγορά ομολόγων αναφέραμε τη Γερμανία ως αναφορά, στον κόσμο των ακινήτων αυτό το μέρος θα καταληφθεί από τη γειτονιά της Μαδρίτης στο Recoletos. Το Recoletos θεωρείται μια περιοχή που χαρακτηρίζεται από εγγύηση και αξιοπιστία, ωστόσο, τα οφέλη που μπορούν να αποκτηθούν κατά την απόκτηση ενός ακινήτου και την τοποθέτησή του προς ενοικίαση θα είναι λιγότερα.
Οι μεταβλητές από τις οποίες εξαρτάται το ασφάλιστρο κινδύνου στην αγορά ακινήτων
Υπάρχει ένας σαφής παράλληλος μεταξύ γειτονιών και πολιτειών. Και στις δύο πιθανότητες κινδύνου διαφέρουν από το ένα στο άλλο. Όταν επενδύει σε ομόλογα από μια συγκεκριμένη χώρα, ο επενδυτής δίνει ιδιαίτερη προσοχή στο επίπεδο του χρέους, την πιθανότητα πτώχευσης, τις προοπτικές ανάπτυξης ή το δημόσιο έλλειμμα. Στην αγορά ακινήτων, χρησιμοποιούνται άλλα κριτήρια όπως: η δυνατότητα εκμίσθωσης του ακινήτου, η παράνομη κατοχή του ακινήτου, οι αλλαγές στη νομοθεσία ή ο αριθμός των ενοικιαστών που διέρχονται από ένα ακίνητο για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο.
Συνεχίζοντας το παράδειγμα της γειτονιάς Recoletos, βλέπουμε ότι αυτή η γειτονιά θεωρείται ασφαλής, ένα προπύργιο ακινήτων. Όλα αυτά σημαίνει ότι, με μεγάλη βεβαιότητα, θα επιτευχθούν αποδόσεις που κυμαίνονται μεταξύ 3,3% και 3,4%. Και το καλύτερο απ 'όλα, με μικρό κίνδυνο. Επομένως, το χαμηλό επίπεδο κινδύνων στη γειτονιά Recoletos θα ανταμειφθεί με ένα εξίσου χαμηλό ασφάλιστρο κινδύνου για ακίνητα.
Εάν ο επενδυτής ακινήτων αναζητήσει κέρδος στο κόστος του ασφαλίστρου κινδύνου ακινήτων, θα πρέπει να εστιάσει την προσοχή του σε άλλες γειτονιές. Αυτή η διαφορά ενδιαφέροντος θα επιδεινωθεί σε γειτονιές όπως οι Entrevías, San Diego, San Andrés ή San Cristóbal. Εδώ ο κίνδυνος είναι πολύ υψηλός, οπότε πρέπει να ικανοποιηθεί ένα πολύ υψηλότερο ασφάλιστρο κινδύνου ακινήτων.
Η σημασία μιας προηγούμενης ανάλυσης
Σε αντίθεση με την αγορά ομολόγων, όπου υπάρχει η δυνατότητα διαφοροποίησης της επένδυσης για τη μείωση του κινδύνου, στην αγορά ακινήτων τα πάντα θα εξαρτηθούν από την τιμή του ακινήτου που θα αγοραστεί. Η συνέπεια αυτού είναι ότι οι μικρότεροι επενδυτές δεν θα έχουν την επιλογή να επενδύσουν στις ασφαλέστερες διαθέσιμες περιοχές, καθώς είναι οι πιο ακριβοί. Εν τω μεταξύ, οι πιο ισχυροί επενδυτές επιλέγουν γειτονιές με χαμηλότερο κίνδυνο. Η εξήγηση γιατί ο μεγάλος επενδυτής δεν στοιχηματίζει στις γειτονιές που προσφέρουν την υψηλότερη κερδοφορία είναι απλή, καθώς δεν θέλουν να αναλάβουν μεγάλους κινδύνους.
Η ισορροπία μεταξύ κερδοφορίας και κινδύνου
Όπως και σε οποιαδήποτε επένδυση, στην αγορά ακινήτων απαιτείται προηγούμενη ανάλυση δύο μεταβλητών: κερδοφορία και κίνδυνος. Είναι γνωστό ότι στον κόσμο των οικονομικών, όσο υψηλότερη είναι η κερδοφορία, τόσο υψηλότερος είναι ο κίνδυνος.
Σε αυτόν τον τύπο επενδύσεων σε ακίνητα, θα είναι απαραίτητο να εκτιμηθούν πτυχές όπως οι διακυμάνσεις των τιμών, ο βαθμός ανταγωνιστικότητας, οι προβλέψεις και το λεγόμενο ποσοστό προσπάθειας ενοικίασης. Να θυμάστε ότι το ποσοστό προσπάθειας ενοικίασης είναι το ποσό του μηνιαίου εισοδήματος που χρησιμοποιείται για την πληρωμή του ενοικίου.
Τέλος, πρέπει να δώσετε ιδιαίτερη προσοχή σε άλλα κόστη που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ακινήτων. Υπό αυτήν την έννοια, είναι απαραίτητο να εκτιμηθεί ο αντίκτυπος των φόρων, των κοινοτικών δαπανών, των ασφαλίστρων, των πιθανών διαρροών και του κόστους των διαδικασιών.
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι υπάρχει μεγάλη ομοιότητα στη λειτουργία του ασφαλίστρου κινδύνου, τόσο στην αγορά ομολόγων όσο και στην αγορά ακινήτων. Και αυτό είναι, ο κίνδυνος πληρώνεται.