Στην Πορτογαλία, η χορήγηση υποθηκών προχωρά με θεαματικό ρυθμό. Αυτή η κατάσταση ανησυχεί τους αναλυτές, οι οποίοι αναρωτιούνται εάν η Πορτογαλία τροφοδοτεί μια νέα φούσκα ακινήτων.
Ένα από τα στοιχεία που έχει τραβήξει την προσοχή των οικονομολόγων και που έχει εγείρει ανησυχία είναι η ανάπτυξη στεγαστικών δανείων στην Πορτογαλία. Αν συγκρίνουμε τους πρώτους δέκα μήνες του 2019 με τους πρώτους δέκα μήνες του 2018, βλέπουμε ότι η χορήγηση στεγαστικών δανείων έχει αυξηθεί κατά 5%. Συγκεκριμένα, αυτό σημαίνει 8.522 εκατομμύρια ευρώ που δανείστηκαν για την αγορά ακινήτων.
Σύσφιξη των προϋποθέσεων πρόσβασης σε πίστωση
Ωστόσο, η αύξηση της ενυπόθηκης πίστωσης δεν είναι κάτι που συνέβη το 2019. Ήδη το 2018, δεδομένης της αύξησης των χορηγηθέντων στεγαστικών δανείων, η Τράπεζα της Πορτογαλίας, ως υπεύθυνη για τον τραπεζικό έλεγχο εποπτεία στη χώρα της Πορτογαλίας, διέταξε να περιορίσει την πρόσβαση στην ενυπόθηκη πίστωση. Για αυτό, καθιερώθηκαν πιο απαιτητικές απαιτήσεις. Με αυτόν τον τρόπο, οι πελάτες δεν θα μπορούσαν να έχουν πρόσβαση σε μια υποθήκη εάν δεν αφιέρωσαν τουλάχιστον το 50% του εισοδήματός τους στην πληρωμή του δανείου για την περιουσία τους. Από την άλλη πλευρά, η υποθήκη δεν θα μπορούσε να υπερβεί το 90% της αξίας του σπιτιού που θα αγοραστεί και έπρεπε να αποσβένεται σε περίοδο μικρότερη των 40 ετών.
Πρέπει να σημειωθεί ότι οι πορτογαλικές τράπεζες έχουν εφαρμόσει τα μέτρα ενίσχυσης των πιστώσεων που υποδεικνύει η Τράπεζα της Πορτογαλίας. Ωστόσο, παρά τους αυστηρότερους πιστωτικούς περιορισμούς, ο ενυπόθηκος δανεισμός συνέχισε να αυξάνεται. Είναι εδώ που πολλοί αναρωτιούνται πώς η αυστηρότερη πρόσβαση στην πίστωση έχει παράγει ακριβώς το αντίθετο αποτέλεσμα από αυτό που επιδιώκεται.
Γιατί έχει αυξηθεί η χορήγηση υποθηκών;
Οι λόγοι για αυτήν τη δυναμική της πιστωτικής επέκτασης είναι διαφορετικοί. Η ανάκαμψη της πορτογαλικής οικονομίας οδήγησε σε μεγαλύτερη τάση για δαπάνες, τα επιτόκια είναι χαμηλά και ένα ακίνητο, όπως ήταν η παράδοση στην Πορτογαλία, είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που, με τα χρόνια, κερδίζει αξία. Έτσι, η πορτογαλική ακίνητη περιουσία είναι ένα πλεονέκτημα που έχει τραβήξει την προσοχή των επενδυτών, όχι μόνο μεταξύ των ίδιων των Πορτογάλων πολιτών, αλλά και μεταξύ ξένων επενδυτών. Επομένως, η έλξη που δημιουργείται από ακίνητα μεταξύ Πορτογάλων και ξένων επενδυτών είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση της ζήτησης στεγαστικών δανείων.
Εξευγενισμός και ξένοι επενδυτές
Αυτή η επιθυμία για επένδυση σε ακίνητα έχει ήδη σημειωθεί στην τιμή της γης. Υπάρχουν περιοχές της Λισαβόνας, στις οποίες η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι πάνω από 4.500 ευρώ. Όλα αυτά οδήγησαν σε αυτό που είναι γνωστό ως εξευγενισμός.
Αυτή η εξευγενισμός είναι μια διαδικασία με την οποία οι κάτοικοι των γειτονιών της πόλης, παραδοσιακά με προσιτές τιμές και ενοίκια, εγκαταλείπουν τις παραδοσιακές γειτονιές τους για να μετακινηθούν σε άλλες απομακρυσμένες γειτονιές. Όλα ξεκινούν όταν οι περιοχές της πόλης αρχίζουν να γίνονται δημοφιλείς, φθάνοντας στη φήμη και το κύρος και απαιτούνται από τους τουρίστες. Τα σπίτια αποκαθίστανται, η ζήτηση για ακίνητα στην περιοχή αυξάνεται και οι τιμές ενοικίασης αυξάνονται. Με αυτόν τον τρόπο, τα δημοφιλή μαθήματα αντικαθίστανται από υψηλότερα κοινωνικά μαθήματα, τα οποία μπορούν να αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος ενοικίασης. Πράγματι, πολλές πορτογαλικές πόλεις διέρχονται τη λεγόμενη διαδικασία εξευγενισμού.
Ούτε πρέπει να ξεχνάμε τις λεγόμενες «χρυσές βίζες». Πρόκειται για άδειες διαμονής για αλλοδαπούς πολίτες που έχουν επένδυση σε ακίνητα που υπερβαίνουν το μισό εκατομμύριο ευρώ. Επιπλέον, οι επενδύσεις σε ακίνητα αξίας άνω των μισού εκατομμυρίου ευρώ όχι μόνο παραχωρούν το δικαίωμα διαμονής στην Πορτογαλία, αλλά παρέχουν επίσης πρόσβαση σε ενδιαφέροντα φορολογικά πλεονεκτήματα.
Τα αποτελέσματα των «χρυσών θεωρήσεων» γίνονται αισθητά στις πορτογαλικές πόλεις, ιδίως στις δύο πιο σημαντικές: τη Λισαβόνα και το Πόρτο. Έτσι, υπάρχουν πολλοί ξένοι από τη Βραζιλία, την Κίνα και τη Γαλλία που επιδιώκουν να επενδύσουν σε ακίνητα στην Πορτογαλία.
Χαμηλά επιτόκια, καθυστερήσεις και υπερτιμημένες ιδιοκτησίες
Σε αυτό το πλαίσιο της αυξανόμενης ζήτησης για ακίνητα, οι τιμές αυξάνονται. Απόδειξη αυτού είναι ότι η τιμή της στέγασης στην Πορτογαλία αυξήθηκε κατά 11,2% το δεύτερο τρίμηνο του 2019, με βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2018.
Λοιπόν, με την ενυπόθηκη πίστωση να αυξάνεται δραματικά και τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται, υπάρχει ανησυχία για την κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην Πορτογαλία. Όπως προειδοποιήσαμε προηγουμένως, φοβάται ότι μια φυσαλίδα μπορεί να τρέφεται στα πορτογαλικά εδάφη.
Υπό αυτήν την έννοια, είναι απαραίτητο να επισημανθούν τα χαμηλά επιτόκια. Επομένως, σε ένα σενάριο χαμηλών επιτοκίων, η εξοικονόμηση θα τιμωρείται και οι πολίτες θα προτιμούν να ξοδεύουν. Σε αυτήν την περίπτωση, το κοινό θα στοιχηματίσει στην επένδυση σε ακίνητα, καθώς στην Πορτογαλία θεωρείται ότι είναι περιουσιακά στοιχεία που, με την πάροδο του χρόνου, αυξάνουν την αξία.
Δεύτερον, πρέπει να επισημάνουμε την υπερβολική αξία που δίνεται στην ακίνητη περιουσία, έναν παράγοντα που υπάρχει πάντα στη γέννηση κάθε φούσκας ακινήτων.
Τέλος, πρέπει να δώσετε προσοχή στα επισφαλή χρέη. Και το γεγονός είναι ότι οι πορτογαλικές τράπεζες θα μπορούσαν να έχουν δυσκολίες να συγκεντρώσουν τις πιστώσεις τους με τον υψηλό βαθμό παραβατικότητας που πρέπει να αντιμετωπίσουν.