Η εκτίμηση ακινήτων είναι μια θεωρητική νομισματική αξία που αποδίδεται σε ένα ακίνητο βάσει τεχνικών παραμέτρων.
Αυτές οι παράμετροι ακολουθούν μια μεθοδολογία αποτίμησης, η οποία σε πολλές χώρες καθορίζεται από το νόμο. Σε κάθε εκτίμηση ακινήτων αυτές οι παράμετροι πρέπει να τεκμηριώνονται σε μια αναφορά.
Η εκτίμηση ακινήτων πρέπει να προετοιμάζεται από εγκεκριμένο επαγγελματία, ο οποίος μπορεί να είναι αρχιτέκτονες, επιθεωρητές ή μηχανικοί. Αυτό θα εξαρτηθεί από το εάν το ακίνητο που θα εκτιμηθεί είναι ένα σπίτι, ένα διαμέρισμα, ένα οικόπεδο ή μια βιομηχανική αποθήκη.
Η πιο συνηθισμένη χρήση που γίνεται από μια έκθεση αξιολόγησης ακινήτων είναι η απόκτηση ακινήτων μέσω ενυπόθηκων πιστώσεων, γι 'αυτό ονομάζεται επίσης συχνά «αξιολόγηση στεγαστικών δανείων». Χρησιμεύει ως αξία για το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα όταν αποφασίζει εάν θα παραχωρήσει υποθήκη ενός ποσού ή άλλου με βάση την αξία του εκτιμώμενου περιουσιακού στοιχείου.
Σε τι χρησιμεύει η εκτίμηση ακινήτων;
Η εκτίμηση ακινήτων μπορεί να μας εξυπηρετήσει για διάφορους σκοπούς, οι πιο σημαντικοί είναι:
- Λάβετε ένα στεγαστικό δάνειο που έχει το εκτιμημένο περιουσιακό στοιχείο ως ασφάλεια.
- Γνωρίστε μια θεωρητική αξία με επαρκή αυστηρότητα για την κρίση των κληρονομιών, των διαζυγίων ή ως τιμή εκκίνησης σε δημοπρασίες.
- Εξασφαλίστε μια τεχνική αξία με έναν συγκεκριμένο κανονισμό που τη διαφοροποιεί από μια απλή προσανατολιστική αξιολόγηση.
Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι όσο υψηλότερο είναι το ποσοστό αξιολόγησης, τόσο υψηλότερη είναι η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι θα έχετε περισσότερο περιθώριο όταν ζητάτε ένα δάνειο που έχει αναφέρει την ιδιοκτησία ως ασφάλεια.
Πώς υπολογίζεται η εκτίμηση ακινήτων;
Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για την εκτίμηση ακινήτων συνδυάζουν τεχνικές και νομικές πτυχές. Οι κυριότερες που καθορίζουν την οικονομική αξία μιας αξιολόγησης είναι:
- Τοποθεσία: Πόλη, γειτονιά, κατοικημένη περιοχή κ.λπ.
- Επιφάνεια: Δύο επιφανειακά δεδομένα μπορούν να δοθούν σε τετραγωνικά μέτρα, χρήσιμα (χωρίς να υπολογίζεται ο χώρος που καταλαμβάνεται από τους τοίχους) και να είναι κατασκευασμένοι (μερικές φορές συμπεριλαμβανομένων των κοινών χώρων του κτηρίου).
- Κατανομή: Πρόκειται για την απαρίθμηση του αριθμού των δωματίων, τουαλέτας ή αίθριων που μπορεί να έχει το σπίτι. Λαμβάνει επίσης υπόψη την αξιολόγηση της σωστής χρήσης του χώρου.
- Κατάσταση διατήρησης: Αποτελείται από τρεις βασικές κατηγορίες, ανακαινισμένο σπίτι, σε καλή κατάσταση και να ανακαινιστεί.
- Μεταχειρισμένα υλικά: Καθοριστικοί παράγοντες κατά την αξιολόγηση της ποιότητας του σπιτιού, κλιματισμός, για παράδειγμα, η ενεργειακή βαθμολογία.
- Προσανατολισμός: Καρδινάλιο σημείο στο οποίο κατευθύνεται το σπίτι, δηλαδή, βόρεια, ανατολικά, δυτικά, νότια και οι συνδυασμοί που μπορούν να δοθούν ο ένας στον άλλο.
- Τιμή αγοράς: Γίνεται μια μικρή έρευνα για τις τελευταίες πωλήσεις για να μάθετε το εύρος τιμών στην περιοχή.
Επιπλέον, πρέπει να διενεργούνται νομικοί έλεγχοι που ενδέχεται να περιορίζουν την αξία της αξιολόγησης, όπως να γνωρίζουν εάν έχουν οποιοδήποτε είδος επίσημης προστασίας.
Ωστόσο, η αξία μιας ιδιοκτησίας μπορεί να αλλάξει με την πάροδο του χρόνου, είτε λόγω εσωτερικών παραγόντων (προσθήκη βελτιώσεων) είτε εξωτερικών παραγόντων (θετική-αρνητική εξέλιξη του περιβάλλοντος).
Παράδειγμα χρήσης σε εκτίμηση ακινήτων
Ας υποθέσουμε ότι θέλουμε να αγοράσουμε ένα σπίτι με αξία πώλησης περίπου 100.000 €. Με τη σειρά του, θέλουμε η τράπεζα να χρηματοδοτήσει το 100% της αξίας πώλησης επειδή έχουμε εξοικονομήσει μόνο τα έξοδα αγοράς και πώλησης, όπως οι τοπικοί φόροι ή η προμήθεια ακινήτων:
Από εδώ, μπορούν να δοθούν δύο σενάρια:
- Εάν η αξία εκτίμησης είναι 90.000 € και το απαραίτητο στεγαστικό δάνειο είναι 100.000 €, οι αποταμιεύσεις μας, εκτός από την πληρωμή των 15.000 € των εξόδων αγοράς και πώλησης, πρέπει να πληρώσουν τη διαφορά των 10.000 €.
- Εάν η αξία εκτίμησης είναι 100.000 € ή περισσότερο, θα καλύψει το ποσό που χρειαζόμαστε.
Πρέπει να σημειωθεί ότι δεν είναι συνηθισμένο να χρεώνεται η τιμή αξιολόγησης 100% της τιμής αγοράς, ενώ ο γενικός κανόνας είναι 80%. Δηλαδή, εάν η τιμή είναι 100.000 €, η αξία εκτίμησης πρέπει να είναι 125.000 €, καθώς το 80% των 125.000 € είναι τα 100.000 € που θα χρειαζόμασταν.
