Η έξωση είναι η έξωση του ενοικιαστή από ένα ακίνητο από τον ιδιοκτήτη, είτε με δικαστική απόφαση, λόγω μη πληρωμής του ενοικίου ή άλλης καλής αιτίας.
Η ίδια η πράξη ονομάζεται "έναρξη". Σύμφωνα με τους νόμους κάθε χώρας, οργανώνεται με διαφορετικό τρόπο. Το πιο συνηθισμένο είναι ότι παρακολουθείται από έναν κλειδαρά, τον ιδιοκτήτη και έναν εκπρόσωπο του δικαστηρίου. Εάν ήταν απαραίτητο να ασκήσουν βία, οι δυνάμεις ασφαλείας του κράτους θα συμμετείχαν επίσης.
Πριν φτάσουμε στη δικαστική διαδικασία, σε περίπτωση μη πληρωμής, βρίσκουμε την απαίτηση, ενδεδειγμένη όταν σκοπεύει να διορθώσει την κατάσταση με καλή πίστη. Εάν είναι αδύνατο, οι λόγοι για τους οποίους ένας ιδιοκτήτης θα πήγαινε στο δικαστήριο είναι:
- Ο ενοικιαστής αρνείται να φύγει από την ιδιοκτησία.
- Είναι αδύνατο να επικοινωνήσετε μαζί του.
- Μη πληρωμή (γενικά, από τον τρίτο συνεχή μήνα μη εκπλήρωσης δεσμεύσεων πληρωμής χωρίς αιτιολογημένο λόγο).
Παρόλο που ο ενοικιαστής μπορεί να παραλύσει την εγκατάλειψη της ιδιοκτησίας, διατηρώντας την ενέργεια απομάκρυνσης, εάν πληρώσει όλα τα ενοίκια σε μια περίοδο δέκα ημερών, υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις πριν φτάσουν στην κυκλοφορία. Αναχρηματοδότηση, συμφωνία χάριτος ή ημερομηνία πληρωμής είναι μερικά από αυτά.
Όσο για τον ιδιοκτήτη, μπορεί να προστατευθεί από μέρος της οικονομικής ζημιάς ως αποτέλεσμα της έξωσης, χάρη σε μηχανισμούς όπως η μη καταβολή της ασφάλισης ενοικίου.
Εκφράστε την έξωση
Οι χώρες με λιγότερο ρευστή νομοθεσία σχετικά με τη χρηματοδοτική μίσθωση, υπέστησαν ορισμένες νομοθετικές αλλαγές στο θέμα αυτό. Στην περίπτωση της Ισπανίας, το 2009 τέθηκε σε ισχύ τροποποίηση του νόμου περί αστικής μίσθωσης και του νόμου περί πολιτικής δικονομίας με σκοπό την προώθηση της ενοικίασης κατά τη διάρκεια της κρίσης ακινήτων και τον εξορθολογισμό των διαδικασιών σε περίπτωση μη πληρωμής. Αυτό το μέτρο ήταν επίσης γνωστό ως ρητή έξωση. Ο απώτερος στόχος του ήταν να προστατεύσει τη μορφή του ιδιοκτήτη, που εκτέθηκε μέχρι τότε, δεδομένης της ιδιοσυγκρασίας της ισπανικής αγοράς ακινήτων. Αυτή η νομοθετική αλλαγή έχει τα ακόλουθα πλεονεκτήματα για τον ιδιοκτήτη:
- Ο χρόνος αναμονής για τον ιδιοκτήτη από το αξιόπιστο αίτημα έως την παρουσίαση της αξίωσης μειώνεται σε ένα μήνα.
- Εθελοντική έξωση: Ο ιδιοκτήτης μπορεί να συγχωρήσει το σύνολο ή μέρος του χρέους και του κόστους σε αντάλλαγμα για την εκούσια έξωση. Ο ελάχιστος όρος είναι 15 ημέρες.
- Η επίδοση της αξίωσης διευκολύνεται με την ανακοίνωση της κλήσης στο δικαστήριο εάν ο κατηγορούμενος δεν μπορούσε να βρεθεί.
- Δεν απαιτείται καταγγελία για εκτελεστικά στελέχη για την επιβολή της έξωσης.
- Τώρα ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει το διαμέρισμα πριν φτάσει στην πενταετή περίοδο ενοικίασης εάν το χρειάζεται για τον εαυτό του, την οικογένειά του ή σε περίπτωση διαζυγίου ή ακύρωσης γάμου, προηγούμενα αποδεικτικά στοιχεία στη σύμβαση.