Το Antichresis είναι το συμβόλαιο με το οποίο παραδίδεται ένα ακίνητο ως εγγύηση μελλοντικής πληρωμής. Έτσι, το ακίνητο περνά στα χέρια του πιστωτή, επιτρέποντας στον τελευταίο να λάβει το εισόδημα από τη χρήση και εκμετάλλευση του περιουσιακού στοιχείου.
Η αντίχρηση διαρκεί, καταρχήν, έως ότου ο δανειολήπτης εκπληρώσει την υποχρέωσή του (εκτός από τις περιπτώσεις που θα αναλύσουμε αργότερα). Μόλις επιτευχθεί αυτός ο στόχος, το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να επιστρέψει στον οφειλέτη.
Εξηγούμενα ακόμη πιο απλά, η αντίθεση είναι ένα σύμφωνο μεταξύ δύο μερών στο οποίο ένα μέρος (ως εγγύηση πληρωμής) δίνει ένα άλλο σε άλλο (σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με την πληρωμή τους) ένα ακίνητο. Όταν, με τα οφέλη της ακίνητης περιουσίας ή την πληρωμή του οφειλέτη, το χρέος εξαφανίζεται, τότε το ακίνητο επιστρέφει στα χέρια του οφειλέτη.
Στο τέλος αυτού του άρθρου θα δούμε ένα παράδειγμα, αλλά πρώτα θα αναλύσουμε τα χαρακτηριστικά του αντιχρήσιου. και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών.
Χαρακτηριστικά της αντιχρήσης
Τα κύρια χαρακτηριστικά της αντιθέσεως είναι:
- Ο οφειλέτης προσφέρει μια ασφάλεια, δηλαδή, υποστηρίζει τη δέσμευση πληρωμής του με ένα ενσώματο περιουσιακό στοιχείο, το οποίο στην περίπτωση αυτή είναι ιδιοκτησία.
- Η αντιχρήση είναι ένα βοηθητικό δικαίωμα, δεδομένου ότι συνίσταται στη διασφάλιση της πληρωμής μιας υποχρέωσης και των συμφερόντων της, εάν δημιουργούνται. Εάν το εκκρεμές χρέος έχει εξαλειφθεί, το ίδιο ισχύει και για την αντιχρήση.
- Οι συμμετέχοντες στο συμβόλαιο είναι ο αντίχριστος, ο οποίος παραιτεί την κατοχή του ακινήτου, και ο αντιχρεωτικός πιστωτής, που το χρησιμοποιεί.
- Ο αντίχριστος δεν μπορεί να ανακτήσει το ακίνητο χωρίς πρώτα να εξοφλήσει το εκκρεμές χρέος.
- Είναι ανέφικτο να πραγματοποιηθούν πολλά συμβόλαια αντιχρήσεων στο ίδιο αγαθό, επειδή απαιτείται η απόρριψή του. Για να το εξηγήσω με άλλο τρόπο, ο αντίχριστος δεν μπορούσε ταυτόχρονα να παραδώσει το ακίνητο σε περισσότερους από έναν πιστωτές. Από την άλλη πλευρά, είναι εφικτό να δημιουργηθούν αρκετές υποθήκες σε σχέση με το ίδιο περιουσιακό στοιχείο, διότι δεν είναι απαραίτητο για τον οφειλέτη να διαθέσει την ιδιοκτησία του.
- Αυτός είναι ίσως ένας από τους λόγους για τους οποίους τα συμβόλαια αντιρρήσεων είναι λιγότερο δημοφιλή από τα στεγαστικά δάνεια. Το τελευταίο επιτρέπει στον οφειλέτη να συνεχίσει να κατοικεί στο σπίτι του.
- Κάθε νομοθεσία ορίζει την αντίθεση με διαφορετικό τρόπο. Στην περίπτωση του Περού, για παράδειγμα, είναι ένα πραγματικό δικαίωμα (άμεσο και απόλυτο πληρεξούσιο) βάσει του οποίου ο οφειλέτης παραδίδει μια περιουσία στον πιστωτή του ως εγγύηση. Έτσι, του δίνει τη δύναμη να το εκμεταλλευτεί και να αντιληφθεί τους καρπούς του. Η περουβιανή νομοθεσία απαιτεί επίσης ως τυπική η καταχώριση της σύμβασης σε δημόσια αρχεία.
- Το συμβόλαιο δεν διαγράφεται μόνο μετά την καταβολή της υποχρέωσης, αλλά και με την καταστροφή ή την απαλλοτρίωση του ακινήτου, ή εάν ο πιστωτής αποκηρύξει την αντίθεση. Το τελευταίο συμβαίνει εάν ο δανειστής θεωρεί, για παράδειγμα, ότι η χρήση του ακινήτου δεν παράγει επαρκές εισόδημα. Στη συνέχεια, θα ζητήσετε από τον αντίχριστο να πληρώσει το χρέος σας με άλλο τρόπο.
Καθήκοντα και δικαιώματα του αντιχριστικού πιστωτή
Τα πιο σημαντικά καθήκοντα και δικαιώματα του πιστωτή κατά της Κρήτης είναι:
- Ο πιστωτής έχει την υποχρέωση να προστατεύει την ακεραιότητα του ακινήτου
- Πρέπει να αναλάβετε τα έξοδα σε βασικές υπηρεσίες (νερό, ηλεκτρικό ρεύμα, μεταξύ άλλων) που σας επιτρέπουν να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο.
- Με την κατοχή της εγγύησης, ο πιστωτής θα απολαύσει τους καρπούς της εκμετάλλευσής της. Στην περίπτωση ενός διαμερίσματος, για παράδειγμα, μπορείτε να το καταλάβετε και να το εξοικονομήσετε. Μια άλλη εναλλακτική λύση είναι να τη μισθώνετε σε τρίτο μέρος, λαμβάνοντας το αντίστοιχο περιοδικό όφελος από τους μισθωτές.
- Ο πιστωτής θα εισπράξει πρώτα τους τόκους που δημιουργούνται από το χρέος, εάν ισχύει. Μόλις πληρωθούν αυτά τα οικονομικά έξοδα, το εισόδημα από τη χρήση του ακινήτου μπορεί να αποσβέσει μέρος του κεφαλαίου του δανείου.
- Εάν τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν συμφωνήσει ότι δεν θα προκύψουν τόκοι, οι καρποί της εκμετάλλευσης του περιουσιακού στοιχείου θα πάνε άμεσα για τη μείωση του κεφαλαίου του δανείου.
- Σε περίπτωση μη πληρωμής, ο πιστωτής μπορεί να ζητήσει δικαστική εκτέλεση της εγγύησης.
Καθήκοντα και δικαιώματα του αντιστασιακού
Τα βασικά καθήκοντα και τα δικαιώματα του αντιστασιακού είναι:
- Έχετε την υποχρέωση να εκχωρήσετε την κατοχή του ακινήτου, να μπορείτε να ζητήσετε την επιστροφή του μόνο όταν ακυρώνετε το χρέος σας.
- Μπορείτε να μηνύσετε τον πιστωτή για αποζημίωση εάν ο πιστωτής δεν είναι επιμελής στη διαχείριση του ακινήτου.
- Είναι δική σας ευθύνη να πληρώσετε φόρους στο κατάλυμα.
- Πρέπει να αναλάβετε τα έξοδα επισκευής και συντήρησης, εκτός εάν οι ζημιές έχουν προκληθεί από τον πιστωτή.
- Συμφωνείτε να αντικαταστήσετε την επένδυση σε βελτιώσεις, οι οποίες πρέπει να έχουν τη συγκατάθεσή σας.
- Μπορείτε να αντιταχθείτε στην κατάχρηση του περιουσιακού στοιχείου, για παράδειγμα, εάν ο πιστωτής σκοπεύει να αλλάξει δραστικά ένα κενό στην ιδιοκτησία.
Παράδειγμα αντιχρήσης
Ας δούμε ένα πολύ απλό παράδειγμα αντιχρήσης. Ας υποθέσουμε ότι ο Luis Antonio Olivares οφείλει στον José Gutiérrez 45.000 $. Στη συνέχεια, και οι δύο υπογράφουν ένα αντιχρεωτικό συμβόλαιο για να διασφαλίσουν την απόδοση της χρηματοδότησης.
Η συμφωνία επιτρέπει στον κ. Gutiérrez να καταλάβει, ή να ενοικιάσει σε τρίτο μέρος, μία από τις ιδιοκτησίες που κατέχει η Olivares. Η διάρκεια της σύμβασης είναι δέκα μήνες, με τιμή ενοικίασης 4.500 $.
Σε αυτήν την περίπτωση, πρέπει να σημειωθεί ότι οι συμμετέχοντες δεν έχουν συμφωνήσει να δημιουργήσουν τόκους για το δάνειο. Έτσι, μόλις πληρωθεί το χρέος, το περιουσιακό στοιχείο επιστρέφει στην Olivares.