Η Ginnie Mae είναι μια υπηρεσία ομοσπονδιακής κυβέρνησης που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση των Ηνωμένων Πολιτειών και δραστηριοποιείται στην αγορά ενυπόθηκων πιστώσεων. Η αποστολή του είναι να κάνει τη στέγαση προσιτή και προσιτή σε εκατομμύρια νοικοκυριά που ανήκουν στις πιο μειονεκτούσες τάξεις της χώρας και με λιγότερους πόρους. Ταυτόχρονα, παρέχει ρευστότητα στην αγορά ενυπόθηκων δανείων.
Εκπληρώνει αυτόν τον στόχο υποστηρίζοντας τα ενυπόθηκα ομόλογα (MBS) των οποίων τα υποκείμενα είναι στεγαστικά δάνεια που εγγυώνται κυρίως από δύο οργανισμούς της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, πληρούν ορισμένες απαιτήσεις και εκδίδουν μια σειρά συγκεκριμένων δανειστών. Αυτές είναι η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) και το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων (VA).
Οι δανειστές στη συνέχεια εκδίδουν MBS των οποίων τα υποκείμενα είναι αυτά τα στεγαστικά δάνεια και η Ginnie Mae υποστηρίζει την έγκαιρη πληρωμή τόκων και κεφαλαίου για τα ομόλογα στους επενδυτές της. Αυτά τα MBS θεωρούνται μία από τις ασφαλέστερες επενδύσεις, ανεξάρτητα από την εποχή του οικονομικού κύκλου.
Παρόλο που είναι γνωστή ως Ginnie Mae, το πλήρες όνομά της είναι η Κυβέρνηση National Mortgage Association (GNMA).
Πώς λειτουργεί το Ginnie Mae;
Η Ginnie Mae συνεργάζεται με τον ιδιωτικό τομέα για να ανταποκριθεί στις ανάγκες των μειονεκτουσών ομάδων του πληθυσμού των ΗΠΑ. Λειτουργεί ως εγγύηση για τα ομόλογα MBS των οποίων οι υποκείμενες είναι αυτές οι υποθήκες.
Αυτό επιτρέπει στους δανειστές αυτών των πιστώσεων να έχουν καλύτερες τιμές, δεδομένου ότι αυτά τα δάνεια θεωρούνται περιουσιακά στοιχεία χωρίς κίνδυνο χάρη σε αυτό.
Το GNMA δεν προέρχεται, δεν αγοράζει ή πουλάει υποθήκες και δεν εκδίδει MBS. Αντίθετα, εγγυάται την πληρωμή των ροών που προέρχονται από το MBS. Εάν οι δανειστές δεν πληρώσουν, η Ginnie Mae μεταφέρει τα χρήματα από την απώλεια στην οντότητα τιτλοποίησης, ώστε να μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις πληρωμής της στους επενδυτές των ομολόγων MBS.
Σε αυτήν την αγορά, οι δανειστές και οι επενδυτές πωλούν και αγοράζουν αυτά τα δάνεια για να αποκτήσουν κερδοφορία από αυτούς. Χάρη σε αυτήν την αγορά, οι δανειστές μπορούν να κερδίσουν πλεόνασμα ρευστότητας και εισοδήματος για τη χρηματοδότηση νέων δανείων ή νέων πράξεων. Ας έχουμε κατά νου ότι τα δάνεια που διατηρεί ένα χρηματοοικονομικό ίδρυμα σε ισορροπία χρειάζονται χρόνια για την αποπληρωμή και ανάκτηση του κεφαλαίου. Επομένως, είναι πιο επωφελές για αυτές τις οντότητες να πωλούν αυτά τα πακέτα δανείων σε επενδυτές που ενδιαφέρονται να τα αγοράσουν.
Το Pass-trought είναι η διοχέτευση που επιτρέπει τη μεταφορά χρημάτων από το ένα μέρος στο άλλο μέσω ενός διαμεσολαβητή που είναι αυτός που αναλαμβάνει την προμήθεια.
Διαδικασία τιτλοποίησης
Αυτό είναι όπου η τιτλοποίηση πραγματοποιείται από ιδιωτικές οντότητες, οι οποίες συγκεντρώνουν επιλέξιμες αγορασμένες υποθήκες (πρέπει να πληρούν τα κριτήρια παρακάτω) σε ομάδες στοιχείων ενεργητικού και να εκδίδουν ομόλογα MBS. Αυτές οι οντότητες στη συνέχεια τοποθετούν τα ομόλογα στους επενδυτές στην αγορά.
Ως εκ τούτου, η Ginnie Mae βρίσκεται στο τέταρτο επίπεδο απορρόφησης απωλειών εάν συμβούν. Όπως αναφέραμε στην αρχή, μπροστά είναι ο οφειλέτης της υποθήκης, η κρατική ασφάλιση και οι πόροι του εκδότη.
Απαιτήσεις δανείου και εκδότη MBS
Τα δάνεια πρέπει να πληρούν τα κριτήρια επιλεξιμότητας που σχετίζονται με:
- Ελάχιστη αρχική είσοδος.
- Περιορισμένη αναλογία LTV (δάνειο / ίδια κεφάλαια).
- Μέγιστο μέγεθος.
- Ελάχιστη απαιτούμενη τεκμηρίωση.
- Ασφαλιστής που αγόρασε ο δανειολήπτης.
Οι εκδότες, από την πλευρά τους, πρέπει να αποδείξουν τη συμμόρφωση με τα κριτήρια επιλεξιμότητας που σχετίζονται με το είδος των δανείων που θα συγκεντρωθούν για θέματα MBS. Για παράδειγμα, ο δυνητικός εκδότης πρέπει να πιστοποιήσει ότι είναι εγκεκριμένος από την FHA ενυπόθηκος δανειστής και ισχύει για τουλάχιστον τα τελευταία τρία χρόνια. Επιπλέον, άλλες πτυχές όπως οι ακόλουθες δύο:
- Οικονομικές πτυχές: οικονομικές καταστάσεις, απαιτήσεις κεφαλαίου και ρευστότητας, απαιτήσεις περιουσιακών στοιχείων κ.λπ.
- Ελεγχος ποιότητας: για προέλευση, αναδοχή και εξυπηρέτηση στεγαστικών δανείων.
Η Ginnie Mae χτίζει
Το MBS έχει μια δομή απόσβεσης μεταβίβασης. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές λαμβάνουν αντίστοιχους τόκους καθώς οι δανειολήπτες πληρώνουν υποθήκες, κεφάλαιο και τόκους. Στην πραγματικότητα, αυτό που συμβαίνει είναι ότι όλες οι αποσβέσεις των ενυπόθηκων δανείων συσσωρεύονται για να κάνουν την πληρωμή των συσσωρευμένων σε μηνιαία βάση στον επενδυτή από το ταμείο. Από αυτό το ποσό, οι προμήθειες για την εγγύηση και τη συντήρηση πρέπει να αφαιρεθούν. Με άλλα λόγια, οι αμοιβές που καταβάλλει το ταμείο θα είναι μικρότερες από την τιμή για τα στεγαστικά δάνεια.
Όσον αφορά το κουπόνι, είναι ένα σταθμισμένο μέσο κουπόνι, το οποίο υπολογίζεται ως ο σταθμισμένος μέσος όρος των επιτοκίων των δανείων στην ομάδα. Ωστόσο, εδώ πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι επενδυτές λαμβάνουν τόκους για ένα μειωμένο ποσό κεφαλαίου με την πάροδο του χρόνου, που προκύπτει από την απόσβεση των ενυπόθηκων δανείων.
Όσον αφορά τη σταθμισμένη μέση διάρκεια του ομίλου, αυτός είναι ο μέσος όρος των προθεσμιών λήξης όλων των στεγαστικών δανείων του ομίλου, σταθμισμένος από το ανεξόφλητο βασικό υπόλοιπο κάθε υποθήκης στην ομάδα.
Σχετικοί κίνδυνοι
Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν τους κινδύνους που ενέχει η επένδυση:
- Κίνδυνος επιτοκίου: Όταν τα επιτόκια πέφτουν, ο αριθμός των προπληρωμών επιταχύνεται καθώς οι δανειολήπτες σπεύδουν να αναχρηματοδοτήσουν, και ως αποτέλεσμα, οι δανειστές χάνουν τόκους καθώς μειώνεται η οφειλόμενη κύρια βάση.
- Κίνδυνος προπληρωμής: Αυτό συμβαίνει όταν οι οφειλέτες αποσβένονται εν μέρει ή ολικά εκ των προτέρων την υποθήκη τους, δηλαδή εκτός του συμφωνημένου προγράμματος απόσβεσης. Σε αυτήν την περίπτωση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης σταματά να πληρώνει τόκους επί του ποσού αυτού και, ως εκ τούτου, θα λαμβάνεται λιγότερος τόκος από τον επενδυτή MBS Το προπληρωμένο ποσό διατηρείται στο ταμείο μέχρι την αντίστοιχη ημερομηνία και, στη συνέχεια, οι κάτοχοι των ομολόγων «μεταβιβάζονται».